Les droits et devoirs du propriétaire

Dois-je forcément procéder à l'état des lieux entrant ?

Oui, un état des lieux doit être fait avant et après la location. Le bailleur et le locataire doivent tous deux signer le même document lors de la remise des clés. La comparaison, entre la version du début du bail et le celle de fin de location, est le seul élément pris en compte lors de la restitution (ou non) de la garantie.

L'état des lieux se fait en présence des deux parties. Il se fait pièce par pièce et doit être minutieux pour éviter les surprises.

Sont à vérifier le bon fonctionnement de la chaudière et des chauffages, l'état des prises électriques, l'isolation des fenêtres, la robinetterie, les peintures, le sol, l'humidité etc. Il ne faut pas hésiter à être pointilleux. Si le propriétaire oublie de signaler un disfonctionnement, comme des prises électriques vétustes par exemple, il sera responsable en cas d'incident.

Ai-je le droit d'interdire au locataire de repeindre les murs ?

Oui, selon la loi du 6 juillet 1989, le locataire a le droit de repeindre les murs ou de faire des aménagements tant qu'il ne transforme pas le bien de manière irréversible.

Le propriétaire peut toutefois refuser les couleurs trop excentriques comme le fluo par exemple.

Ai-je le droit d'interdire les animaux de compagnie ?

Non, selon la loi du 9 juillet 1970, le locataire est libre d'avoir un animal dans le logement tant qu'il ne dégrade pas le bien. Le locataire s'engage également à respecter la quiétude des voisins en limitant les nuisances sonores (aboiements ou autres).

Sont donc autorisés les animaux dits de compagnie : les chiens, les chats, les lapins, les rongeurs, les poissons, les furets, les porcs et les oiseaux.

Le bailleur peut interdire les chiens de 1^ère catégorie (les chiens d'attaque) ainsi que certains nouveaux animaux de compagnie (NAC) comme les singes, les serpents ou encore les araignées.

Puis-je fixer librement mon loyer ?

Oui, le propriétaire fixe librement son loyer tant que le contrat de location n'a pas été signé. Toute réévaluation de loyer doit impérativement respecter l'indice du coût de la construction de l'année (INSEE). Elle ne peut se faire qu'une fois par an à la date anniversaire.

A la fin d'un bail, le propriétaire est libre de réévaluer le loyer mais il doit prévenir ses locataires six mois avant.

Il faut savoir que le bail est automatiquement reconduit. Le propriétaire ne peut pas « expulser » son locataire sauf dans l'un de ces trois cas : si le bailleur veut récupérer le logement pour lui, s'il veut le récupérer pour sa famille proche ou encore s'il veut le vendre. Pour mettre fin à la location, le propriétaire doit envoyer un préavis par lettre recommandée 6 mois à l'avance. Dans ce cas, le locataire est libre de partir du jour au lendemain, sans préavis.

Quid du dépôt de garantie ?

La caution que le propriétaire demande au locataire ne doit pas être supérieure à un mois de loyer (hors charges) selon la loi du 9 février 2008.

La caution est encaissable mais le propriétaire s'engage à la rendre au locataire à sa sortie des lieux, sauf s'il y a eu dégradation du bien. La restitution doit être faite dans un délai maximal de deux mois.

Quelles sont les charges récupérables ?

Les charges récupérables sont les coûts que le propriétaire paie en lieu et place du locataire. Selon le décret de 1987, le bailleur peut se les faire rembourser. Le propriétaire peut par exemple demander au locataire de payer le chauffage des parties communes.

Sont concernés les consommations d'eau et de chauffage, les frais d'entretien des parties communes de l'immeuble, et de ses espaces extérieurs, ainsi que les réparations légères. Pour les locations meublées, le paiement des charges n'est pas règlementé. Les deux parties doivent se mettre d'accord.

Le locataire est-il en droit de me demander de justifier les charges récupérables ?

Oui, le bailleur doit faire un bilan annuel des charges imputées au locataire. Ce bilan sert à évaluer le montant réel des charges que le locataire doit payer, en plus de la provision pour charges qu'il a déjà versé au préalable.

Si la provision versée est supérieure au montant final des charges, le locataire doit se faire rembourser la différence.